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房地产触底反弹再“疯狂”?160亿资金“爆拉”指数” 长期战斗才刚刚打响!丨黄金眼

  融资环境出现转机,地产阶段底部再迎异动。

  近日来,地产相关的融资传出多个利好行情,市场纷纷议论在房地产基本面企稳前政策加码空间有限,政策底已夯实。

  而在二级市场方面,A股地产指数在经历9月来的接连下跌之后,在11月10日、11日两个交易日迎来3.39%、6.78%的大幅上涨,累计涨幅达到了10.4%。期间板块交易量呈明显放大趋势,累计共有近160亿资金入场参与。

  资金异动背后,地产行业真的再度迎来配置机遇了吗?

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  图/Wind

  2021迎“速冻” 地产从盛夏直接跳进寒冬

  2021上半年,疫情后的流动性宽松叠加积压需求释放,直接引发了一轮房地产市场上行。

  数据显示,前6月全国商品房销售面积和销售金额连续创出当月历史新高,70城新房价格环比涨幅由2020年12月的0.1%最高上行至2021年5月的0.5%,部分热点城市再度出现了学区房的炒作。

  这引发了调控政策和地产金融政策的进一步收紧。

  7月份,高层强调进一步做好房地产市场调控有关工作,住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市的相关负责人,均指向地产调控的收紧。之后的10月23日,全国人大常务委员会更是授权国务院,在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  叠加此前“三道红线”、信用风险暴露后的融资环境恶化、预售资金监管收紧对于房企现金流的额外压力,部分房企开始出现流动性危机,引发降价促销保障回款,土地市场快速冰封,整个市场急转直下。

  2021年1-10月房企的境内债、境外债发行规模,同比增速分别为-12%和-27%,较上半年分别下降了10、16个百分点。同时房企面临偿还高峰,前10月境内债、境外债累计到期偿债额分别达6677和3151亿,处于历史性高点。信托层面,前9月房地产类集合信托发行规模5313亿元,同比下降25%,降幅较20年全年进一步扩大17个百分点。

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  而根据国家统计局的数据,7-9月全国商品房销售面积和销售金额均出现同比下滑,其中9月销售面积较之前的5年同月来说创出了最低水平,70城新房销售价格更是自2014-2015年之后再次出现环比下跌。Wind重点城市高频数据显示,6月以来66城新房成交面积同比连续下滑,8-10月降幅进一步扩大至20%以上。

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  在拿地方面,相较于上半年的火热拍卖局面,尽管土拍规则调整使得第二轮集中出让地块的潜在利润率水平较第一轮有所改善,但土地市场热度仍然出现了快速下行。

  根据券商机构追踪数据得知,虽然22城供应建面较第一轮增加了31%,但成交建面和成交额较第一轮分别减少了28%和37%,平均楼面价较第一轮下降了11%,溢价率较第一轮减少11个百分点至5%,流拍加取消率却较第一轮提升37个百分点至40%。

  景气度的急速下滑,使得市场对地产信心一落千丈,而这也引发了政策层面的一定缓和。

  政策缓和 市场进入探底阶段

  地产民企陷入危机,金融机构信心持续下降,地产风险有蔓延之势。此背景下,按揭贷款和开发贷额度释放、对于房企发债支持等必要的边际宽松,已在进行中了。

  11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企座谈会后,25家国央企背景房地产公司及城投公司均发布银行间融资计划,总规模达290.6亿,标志着行业内优质的国央企公司融资环境逐步常态化。

  11月10日,中国人民银行公布截至2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。10月个人住房贷款增长较快,贡献了新增信贷的42%,大超市场预期,一定程度上预示信贷已经开始逐步放松。

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  与此同时,银保监会会议也指出要促进地产稳定健康发展,整体地产严厉的调控或迎来调整。并且,近期苏州等地已经出现房贷利率下调的微调政策,同时政策也重提“六保六稳”。券商表示,为了应对地产投资下滑对于经济的拖累,保障性租赁住房或承接棚改站上历史舞台,或对2022年地产投资产生有力的拉动。

  多重利好的齐聚,使得近期市场悲观情绪出现反转,出现了文章开头提及的二级市场资金涌入拉升板块指数。

  不过此刻进场的资金,或许要做好“长期战斗”的准备了。

  触底动力欠缺 探底仍在漫漫长路上

  两大“筑底工具”缺一,地产行情底部夯实仍需要较长时间。

  回顾历史国内近几次房地产市场疲弱后的周期重新上行,几乎都是在货币政策与房地产调控政策双双放松的情况下才出现的。2021年9月底以来,央行等监管部门确实对于地产金融的表述有所缓和,从10月社融、个人住房贷款余额、房贷利率、头部房企发债等数据来看,执行层面已有放松,且预计放松未来仍会延续一段时间。

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  不过资金面的紧张情况即便有所缓解,银行层面资金收紧边际改善,但资金流入不同房企的水平与房企自身负债情况紧密相关,高杠杆的民营房企短期难以得到有效改善。同时,国内外债券市场发行也暂无明显好转迹象,市场信心重塑仍需时间。

  而且,为了应对眼前的资金危机,降价促销仍是部分房企回笼资金的最有效手段,这也进一步影响了商品房市场的价格预期,导致购房者产生观望情绪。房价下跌预期已经形成、房地产税试点带来不确定性、房企流动性问题加重购房者谨慎情绪,导致需求端的收缩远未看到拐点,而这是房企流动性风险、产业链低迷等问题的根源所在。

  而当前在“房住不炒”的背景下,针对地产行业的大规模“放水”基本没有可能,缺少政策的扶持,地产基本面探底动力明显不足。由此来看,地产行业基本面真正企稳的时间,与房企自身资金风险化解时间息息相关,当房企的降价回笼资金风向发生转变,商品房市场才有可能迎来真正的触底。

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