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2020最大房股IPO来了,58岁老板坐拥千亿房企,创年内国内房股IPO时间纪录

   

  祥生控股的上市,意味着内地TOP30唯一没有上市的地产公司顺利登陆资本市场。

  本文共3422字,约4.8分钟作者 | 阿布

  11月18日,祥生控股(2599,HK)登陆港交所,发行价每股5.59港元,合计发行6亿股,预计融资额为31.71亿港元。开盘报价5.59港元,截止发稿,该公司股价仍维持5.59港元,市值167.7亿港元。祥生控股的上市,意味着内地TOP30唯一没有上市的地产公司顺利登陆资本市场。

  这家从浙江出发的房企身上,标签不少,如唯一一家尚未上市的千亿房企、唯一一家尚未上市的前30强房企、年内内房股IPO时间最短纪录等。

  相较于烈火烹油的物业公司赴港上市潮,内地房地产企业今年集体遇冷。

  截止今年11月,仅有港龙地产、金辉控股、祥生控股、上坤地产四家内地房企通过港交所聆讯,其中港龙和金辉已分别于今年7月、10月顺利挂牌上市。

  而在港交所排队等待垂幸的房企,还有实地集团、鹏润控股、领地控股、三巽控股、大唐集团等10多家内地房企。相较于前两年十余家房股上市的规模,今年港交所对房企也提高了门槛。市场上,真是甚至流传起“港交所的窄门”一词形容内地房企面临的窘境。

  相比其他排队等待港交所“临幸”的房企,祥生极为幸运。

  作为房企界的“拼多多”,祥生控股的根据地是浙江,曾在4年之内完成由百亿至千亿规模的裂变。祥生虽然幸运登陆资本市场,但也体验了一把资本无情。

  根据祥生控股此前招股公告,计划全球发售6亿股,其中香港占10%,每股发售价区间为4.8港元至6.2港元,预计募资净额31.17亿元。而截至11月11日上午,认购额仅为2200万港元,仅完成香港市场计划募资额的7%。

  要知道晚于祥生控股招股和上市的融创服务已获超额认购了,从某种程度上,香港资本市场并不看好祥生控。

  01

  发迹浙江 4年内由百亿走入千亿大关

  祥生控股发迹于浙江诸暨,旗下的核心资产为祥生地产。

  1995年1月,43岁的陈国祥与其妻子朱国玲夫妇成立诸暨市祥生房地产开发有限公司,此为祥生控股前身。成立4年后,祥生地产在浙江绍兴开发了第一个住宅项目诸暨祥生滨江花苑。之后,祥生地产将业务扩展至杭州、温州、宁波、衢州及湖州等浙江主要城市。

  2004年,祥生地产开始布局泛长三角区域,并于当年进军江苏。2007年,祥生地产成功打入上海,开发了首个住宅项目上海祥生福田雅园。同一时期,祥生地产还挺进了武汉。

  2014年,祥生地产将总部迁往杭州。2016年,祥生地产开始实施“1+1+X”扩张策略,即“以于浙江省的发展为基础,深入渗透泛长三角区域并扩展至此区域以外的其他具高增长潜力的区域城市”。

  不过,浙江仍然是祥生控股最主要的阵地。招股书显示,在2304万平方米的总土储中,有50.2%的土储位于浙江省内。可以说,一部祥生史,半座诸暨城。在业绩贡献上,浙江省的地位也举足轻重。招股书披露,自2017年至2019年,祥生地产的销售收入分别有51.8%、71.4%、62.5%来自于浙江省内。

  截至目前,祥生业务业务遍布上海、浙江、江苏等20余省50余城,拥有超16万户业主,超2300万方土储,在开放项目200余个。

  一直以来,以高周转为武器的祥生,在业内一直以快、黑马、凶猛著称,像极了三四线的“小碧桂园”。

  这家浙系房企2015年销售仅109亿,2018年在克而瑞发布的2018年中国典型房企销售额排行榜上,则以1029.2亿元的成绩位列第28名,三年时间规模扩张了10倍,完成从百亿到千亿的跨越,这种速度令闽系房企也难以媲美。

  实现从百亿至千亿的房企中,绿地用了8年,万科用了6年,保利用了5年,而祥生控股只用了短短4年。2017年初祥生定下了千亿目标,预计在2年内完成,到了2018年底,销售额达到1029.2亿,如愿迈过千亿大关。

  招股书显示,2017-2019年,祥生控股的收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元,年复合增长率为137.6%;净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元和32.09亿元,三年时间,不仅将规模从百亿级提升至千亿级,盈利能力更是从亏损直线拉升至盈利超过32亿元。

  需要直视的问题是,渴求规模的祥生曾接连溢价拿地。中指研究院数据可以佐证,过去两年,拟上市公司拿地金额分别为265亿元和170亿元。而2017年,祥生控股可是斥资359亿元,新增土地储备736万㎡。

  这也导致了经营活动产生的现金流量净额的下降,2017年,这一数值为-123.32亿元。不过,从2019年祥生控股经营活动产生的现金流量净额为35.17亿元,成功“扭负”。主要也是因为过去两年祥生控股拿地金额相继减少。2019年祥生控股的拿地金额仅为2017年的47.35%。

  02

  先“换班”后上市 IPO前夜拉来寿柏年入伙

  2019年初,祥生发布人式公告,最重要的两起涉及祥生老板陈国祥儿子陈弘倪以及女儿陈雪宜。

  公告提及,祥生实业集团总裁赵红卫不再兼任地产集团总裁职务,任命陈弘倪显示为祥生地产集团总裁,主持地产集团全面工作,向实业集团董事会负责。

  其中提到的赵红卫是祥生破千亿首要功臣,而取而代之的陈弘倪是祥生老板陈国祥的儿子,1983年7月生。

  祥生内部评价赵红卫“是位很有水平的领导,没有他的英明带领,祥生不可能发展这样快。”1995年赵红卫涉入房地产领域,2004年加入祥生集团任泰兴祥生置业有限公司总经理,在体系内服务了15年之久。

  “通知”中涉及的另一位重要人物陈雪宜,则是陈国祥的女儿。

  她现在兼任地产集团总裁助理,协助副总裁姚筱珍女士分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。此前资金管理中心、财务管理中心的相关工作都是由陈弘倪分管的,相当于是哥哥把棒子交接给了妹妹。至此,祥生地产正式进入“陈弘倪+陈雪宜时代”。

  完成接班后的同年,祥生传出上市的消息。

  为筹备上市,陈国祥在境外重新设立了上市主体--祥生控股,祥生控股100%持有境内的祥生地产,而祥生控股的控股权则通过信托形式掌握在陈氏家族手上。

  在公开招股前,Shinlight Limited持有祥生控股99%股权,Shinlight Limited由Shinfamily Holdings全资拥有,而Shinfamily Holdings由家族信托的受托人TMF(Cayman)Ltd.全资拥有。家族信托受益人为陈国祥及其家族成员。

  尤其值得关注的是,祥生控股剩余的1%股权由绿城前行政总裁寿柏年持有。这位被称为“宋卫平背后的男人”以投资方式重返地产江湖。

  寿柏年与陈国祥是15年的老朋友,两人结识于2005年前后的一些房地产行业社交活动。2019年下半年,两人开始探索在祥生地产的投资机遇并订立了投资协议。

  今年5月20日,由寿柏年全资拥有的Golden Stone将Silver Rock的一股股份(相当于Silver Rock的全部已发行股本)转让予祥生控股,并透过向Golden Stone发行及配发每股面值0.01美元的10股股份的方式结算。同日,祥生控股按面值向Shinlight Limited发行及配发每股面值0.01美元的890股股份。

  股份转让及配发完成后,Silver Rock成为祥生控股的直接全资附属公司,Golden Stone拥有祥生控股1%股权。

  寿柏年被定位为祥生控股战略投资者,祥生控股称,寿柏年对公司业务的信心可作为公司业绩、实力及前景的背书,从而有助于扩大股东基础,加上其丰富的投资经验及人脉,将有助于提升公司形象。

  03

  危机隐现 净负债率畸高

  截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家,这也意味着相当于进入2020年,平均每天都有1家房企被清算。近年来,伴随楼市整体调控压力,祥生能够在短时间内完成上市,得益于高速的增长。

  不过,与高速增长相伴的是畸形的负债率。

  招股书显示,在2017年-2019年的净资产负债比率分别达到了惊人的1380%、740%、360%这也刷新了近年来内房股净负债率的新高。千亿元房企中没有一家的净负债率能够与之比肩,也没有其他任何一家千亿元房企的净负债率超过了300%。

  当前,降负债、稳增长成为房企的主要基调,祥生顶风向前的压力不小。

  现金流方面,祥生控股也很不乐观。

  根据招股书显示,2017-2019年年末,在手现金及等价物扣除受限部分后,仅分别为32.29亿元、31.14亿元和24.12亿元,2020年4月末为28.26亿元,而同期需要偿还的短期负债分别为120.42亿元、156.17亿元和115.62亿元,2020年4月末为113.95亿元。

  现金短债比长期处于低位,不得不靠销售回款和借款来维持,这就是一个与时间赛跑的击鼓传花游戏。

  现金短债比处于惊人的紧绷状态,仅为0.248,短期风险极高,一旦外部的政策环境收紧,销售放缓,而融资渠道再进一步收紧,祥生面对的可就是累卵之危。

  现金流高度紧张,祥生开始依赖于信托融资。招股书显示,祥生控股的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%,应该说,祥生控股肯定是同类规模房企中平均融资成本最高的一家 。

  金融市场上,财务状况越好越容易借到钱,成本还越低,比如龙湖就是财务稳健的优等生,融资成本之低也是民营房企罕见。而反之就会陷入财务不佳,成本越高,还借不到钱这样的恶性循环。

  对于祥生控股来说,此次上市最重要的一环就是实现规模融资,这也是一个挑战。今年10月份上市的金辉控股,发行价4.3港元,上市当天即遭遇破发,时至今日,面前维持与发行价持平。

  再如,在招股配资阶段,上坤地产仅获1800万港元认购,香港市场的认购额不到两成。但上坤地产较小体量,顶着“前30强唯一未上市房企”、“年销售规模超千亿”光环的祥生控股集团同样在香港资本市场冷遇,认购金额甚至还一度不如上坤地产,着实出乎意外。

  当前处在高扩张的祥生控股就像在高压线上起舞,一个不留神,大厦将倾。

  相较于烈火烹油的物业公司赴港上市潮,内地房地产企业今年集体遇冷。

  截止今年11月,在港交所排队等待垂幸的房企,还有实地集团、鹏润控股等10多家内地房企。相较于前两年十余家房股上市的规模,今年港交所对房企也提高了门槛。市场上,真是甚至流传起“港交所的窄门”一词形容内地房企面临的窘境。欢迎大家在留言区留言。

  (本文来源微信公众号:融中财经)

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