易宪容

原中国社科院金融研究所金融发展室主任,2007年辞去该职位。作为一位以“敢言”著称的学者,易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。 易宪容被称为“房地产平民代言人”。 2010年12月,他被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。

易宪容:国内一线及二线楼市是什么小阳天?

  易宪容

  对于中国的房地产市场,近十几年来,市场的任何风吹草动都会引起媒体极大的关注,有时候即使是市场微小的变化,都可能引发媒体极大的骚动。可不,这几天先是有媒体报道深圳的房地产市场出现了小阳天,后有报道北京房地产市场出现了小阳天,再就有媒体报道,国内一线二线城市的房地产市场全面回暖。

  比如,有报道说,北京住建委数据显示,三月二手房网签住宅达16051套,这是2018年5月后以来的最高值。这也是2017年317调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

  又有报道说,Wind数据显示,在房地产调控政策有所放松的情况下,近期一线城市的房地产市场成交回升,房地产市场出现回暖迹象,北京、上海、广州和深圳4个一线城市,在3月16日到29日的两个星期里,商品房成交环比增长了29.9%。又有报道,今年以来截至3月29日,一线城市累计成交按年增加30.1%,二手房地产成交则增加31.8%。在房地产市场成交回升的同时,这些城市的土地市场也全面回暖。今年以来,一线城市累计成交面积按年增加41.8%,累计成交总价按年增加8.1%。

  其实,从317房地产调控之后,国内的房地产市场的繁荣从来就没有停止过,只不过,317之后不断地从一线城市开始蔓延到二线城市、三线城市、四线城市,甚至一些小镇。这几年全国各城市的房地产市场价格几乎普遍上涨了一遍,只不过房价上涨的时间先后而已。也正是有了这种房地产市场繁荣时间先后,近几年一线城市的住房销售面积当然是有所下降,甚至于急速下降,但是一线城市的房价并没有因为这种住房销售面积的下降而向下调整。也就是说,317房地产调控政策出台之后,一线城市房地产的性质根本就没有改变过。

  特别是,近几年一线城市住房价格始终保持在不断上涨态势下。如果一线城市的住房价格始终是在上涨,这也意味着一线城市的房地产市场在调控的这几年并没有出现任何调整,住房销售面积下降只是暂时的。从2018年的情况就可能看到,以往一线城市的住房销售总额占全国的比重要达20%,但2018年占比下跌到6%。所以,最近一线城市住房销售面积增长并非什么大事,也不是什么小阳天,只是在调控这几年销售面积基数低的情况下出现增长。但就房价而言,这些报道根本上就不提。实际上,在一个以投机炒作的住房市场(如果住房的销售量急剧下降而房价不下跌,这种房地产市场一定是一个投机炒作为主导的市场),如果出现住房销售面积快速增长,这也意味着房价也在上涨,否则投资者是不愿意进入这个市场。

  当然,媒体报道,当前一线城市的住房销售量突然增长,是由于住房消费需求者进入市场。当然中国一线城市的房地产消费需求,一则与中国人口结构及计划生育政策有关。在目前中国这样的人口结构下,许多独生子女通过家庭帮助进入高房价市场,提升高房价的负担能力,很大程度上是与这种计划生育政策有关。特别是受当前这种精致利己主义教育的这代独生子女,他们一定会认为如何借助家庭力量进入高房价市场更是理所当然。否则,一线城市的住房价格顶在如此之高的天花板上,他们如何来承担。二则目前国内一线城市不仅是人口净流入的城市,也具有巨大的对资源虹吸能力,比如北京,所以许多二线三线四线城市的孩子也被迫流入这些城市工作并承担高房价,因为一线城市的工作机会及社会公平程度总是要比其他城市要好。但是三四线城市的孩子承担一线城市的高房价,会严重损害其父母亲养老保险。

  所以,对于一线城市及二线城市房地产市场又出现什么小阳天,并非是房地产繁荣又要到来,只是在低基数上的增长,至于这种高房价的住房销售增长能够持续多久,应该是相当不确定的。因为严重的高房价肯定会严重侵蚀这些进入市场人的购买住房能力。

  (易宪容,原中国社科院金融研究所金融发展室主任)

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