易宪容

原中国社科院金融研究所金融发展室主任,2007年辞去该职位。作为一位以“敢言”著称的学者,易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。 易宪容被称为“房地产平民代言人”。 2010年12月,他被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。

2019年的土地市场会降温吗?

  易宪容

  当前关于房地产市场信息,真是雾里看花,谁都看不懂。因为,当前媒体对一些信息的解读真是很怪。比如说,有人根据两会报告,说什么2019年地方政府卖地收入预计6.71万亿元,增长3%,占地方政府性基金收入比重为91%。卖地收入预计微增长3%,这比2018年25%的增速、2017年40%的增速要低得多,预示着连续火热了两年的土地市场可能会有所降温。真的是很好玩,早几年地方政府的土地财政都是快速的增长,哪一年土地财政的收入会与年初预算相一致的呢?以年初的预算来确定2019年土地财政会降温,以此来确定今年土地市场会降温,不知道这是什么逻辑?

  其实土地市场的情况,土地市场是否降温并非年初的预算来决定的,而是由房地产市场实际走势来决定。如果当前的房地产市场价格还在上涨,房地产开发商预期未来的房价还会上涨,房地产开发商就有动力进入市场购买更多的土地,土地市场拍卖就会火起来,土地市场价格就上涨。当土地价格上涨,而都是快速扩张的地方政府,及债务负担较重的地方政府,他们都有动力拍卖出更多的土地,由此获得更多的土地收入。这就是早几年土地财政或土地收入快速增长实际情况及根源所在。

  就目前的情况来看,两会政府工作报告对今年房地产市场基调是,通过一城一策来更好的解决居民基本居住条件问题,“落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。问题的基点是放在居住问题解决上,是坚决反对把房地产市场搞成一个投机炒作的市场。这个政策目标当然是很好,房地产市场基调也是让市场平稳发展。但是,如果这些政策不能够在税收政策(在事前、事中及事后)来真正界定住房投资与住房消费,把住房的投资与住房的消费严格区分开,而仅是目前这些无所不用其极的行政性政策,那么要真正落实住房来满足居民的基本居住需求是不可能的事情。特别是到了三四线城市的地方政府手上,他们更是表面上的文章可说得天花乱坠(如所谓的三稳),实际的情况则使这些政策一到地方政府就全部变样,特别是在一城一策时,更是使地方政府有动力让土地财政会最大化。可以说,到年底统计时,土地财政的增长又会惊人。因为,对很多地方政府来说,这是他们能够增加财政收入唯一的路。

  还有,从最近报道来看,北京周边的房地产市场又开始活跃起来,房价开始反弹;深圳有高端楼盘开盘,因操作人数过多,看房预约软件失灵;杭州再现万人搖号,中签率仅1.5%;苏州及北京土地拍卖被抢拍;无锡、南京、蚌埠等地,也相继传出在售楼盘涨价的消息。也就是说,早几年房地产市场火爆的趋势并没有改观,而是在持续。尽管这种现象目前还没有在全国范围扩展,但今后几个月会如何,这种趋势是否会向全国各城市蔓延,应该是一种趋势。特别是采取一城一策之后,这种情况可能会更加明显。

  还有,从当前的房价情况来看,国家统计局公布的1月份70个大中城市的房价全面都在上涨。中国指数研究数据也显示,2月份,国内100个受监测城市房价基本上平稳,新建住宅平均价格为每平方米14724元,环比上涨0.10%,尽管房价的涨幅比上月回落,但是整个房价还是在上涨。只要房价上涨,国内的房地产市场繁荣就不会停下来。住房投资炒者就会冲破当前种种政府行政性的限制进入房地产市场。而房地产市场的繁荣自然会造就土地市场的繁荣,全面推高土地的拍卖价格,让地方政府的土地财政大增。在这种情况下,来说2019年国内土地市场降温基本上是不成立的。

  所以,2019年国内土地市场是否会降温不是来自政府的工作报告规划,而是指实际市场所发生的情况。如果全国的房价还在上涨,或政府所说要稳房价,那么国内各城市的房价上涨还会持续。只要房价在上涨,房地产市场的繁荣还在持续,要让国内土地市场降温几乎是不可能的事情。估计2019年国内土地市场的态势基本上是这样。

  (易宪容,原中国社科院金融研究所金融发展室主任)

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