赵伟

长江证券研究所首席宏观债券研究员,专注宏观经济、固定收益研究。曾供职于平安资管、平安养老、东方证券、IAMAC首届特约研究员、上海市金融学会会员等,代表性著作《中国货币政策绩效研究》等。

美国房地产市场存在泡沫吗?

   

  报告要点◆本轮美国房价持续上涨,主要缘于新建住宅供给短缺和购房群体规模止跌上升

  2017年9月以来,美国房屋销售和价格加速上涨。具体来看,2017年9月来,美国新屋销售量由年化55.9万套大幅上涨至73.3万套、创2007年8月以来新高,成屋销售量也由年化535万套跳升至581万套、创2007年1月来新高。房价方面,美国多个房价指数均已接近、甚至超过2008年金融危机前的高点。

  本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求上升。一方面,受制于建筑工人短缺,美国新建住宅供给严重不足,房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。另一方面,2011年以来,美国购房群体(25-44岁人群)规模止跌反弹,叠加居民收入加速增长、以及较低的住房自有率和家庭债务支撑,购房需求持续上升。

  美国房价上涨推高了房价收入比,但丧失住房赎回权的数量及相关贷款占比均呈下滑态势。受房价上涨影响,当前美国房价收入比在6.2%左右,处于相对高位。与房价收入比表现不同,美国住宅按揭贷款增速水平较低,因无法还贷而丧失住房赎回权数量,以及丧失赎回权的住房贷款占总贷款比例均呈下滑态势。

  报告正文国外热点跟踪

  热点跟踪:量价齐升下,美国房地产市场是否存在泡沫?

  事件:2017年9月以来,美国新屋和成屋销售大幅上涨,房价水平也加速抬升。

  点评:

  2017年9月以来,美国新屋和成屋销售大涨,房价水平也加速抬升。具体来看,2017年9月以来,美国新屋销售量由年化55.9万套大幅上涨至73.3万套、创2007年8月以来新高,成屋销售量也由年化535万套跳升至581万套、创2007年1月以来新高。伴随新屋和成屋销售量上升,美国房价也加速上涨,新屋销售均价和中位数价格分别升至38万和31.8万美元/套以上。

   

   

  美国房屋价格已接近、甚至超过金融危机前高点。2014年以来,美国房价以年均5%左右的同比增速持续上涨。2017年11月,美国标准普尔/CS房价指数和CoreLogic房价指数均接近、甚至超过2008年金融危机前的高点。以2008年前美国地产泡沫为鉴,在房屋销售大涨和房价持续抬升背景下,本轮美国房地产市场是否存在较大“泡沫”?

   

   

  美国房价持续上涨的驱动力之一是房屋供给短缺。2009年以来,虽然美国开工新建的住宅规模持续上涨,但最高水平仅130万套/月,远低于金融危机前的高点220万套/月;新建住宅的增速也长期保持在15%以下,表现相对低迷。新建住宅的供给不足,主要缘于建筑工人大幅短缺。2016年来,美国建筑业职位空缺数平均超过19万人、空缺率平均超2.7%,均接近金融危机前的高点。

   

   

  供给短缺下,美国房屋库存大幅下降、去化周期持续保持低位。受制于新房供给短缺,美国新建住宅的去化周期持续保持低位,目前已降至4.6个月,低于供给均衡水平的6个月。新房供给的短缺,也导致成屋销售抬升、加速去库存。数据显示,美国成屋可供销售库存已降至160万套左右,库存去化周期(按当月成屋销售规模)也降至1.2个月左右,双双创下2002年来新低。

   

   

  美国房价持续上涨的另一驱动力是住房需求显著上升。根据美国房地产经纪人协会统计,25-44岁人群是美国购房主要群体。经历2003年至2010年间的持续下滑后,美国25-44岁人口规模自2011年起止跌反弹,目前绝对规模已超过8500万人、创2000年以来新高。伴随25-44岁人口规模扩张,美国房价指数也从2012年起加速上涨。比如,从2012年至今,美国CoreLogic房价指数总涨幅超过35%,绝对水平也升至历史高位。

   

   

  美国居民持续上涨的收入,以及较低的住房自有率和债务水平,或将支撑住房需求持续抬升。一方面,虽然房价逐步上涨(房屋租售比下滑),但美国居民收入也持续增长,带动房价收入比自2016年起有所下滑。另一方面,金融危机后,美国居民住房自有率和房屋空置率持续下降。目前,美国住房自有率仅64%左右、处于历史低位,房屋空置率也降至1.6%、远低于金融危机时期的2.9%。同时,美国家庭部门债务占GDP比重已不足80%,较金融危机时期大幅下降。在购房群体(25-44岁)规模上升背景下,居民持续增长的收入,以及较低的住房自有率和债务水平等,或将支撑住房需求持续抬升。

   

   

   

   

  本轮美国房价上涨过程中,房贷增速水平较低,丧失住房赎回权的数量和相关贷款占比均呈现下滑态势。本轮美国房价上涨过程中,居民住宅按揭贷款的平均增速不足5%,水平相对较低;同时,因无法还贷而丧失住房赎回权的数量持续下滑至7万以下,丧失赎回权的住房贷款占总贷款比例也下降至1.3%左右。

   

   

   

  本轮美国房价上涨,一方面缘于建筑工人短缺下,美国新建住宅供给不足;另一方面缘于25-44岁购房主体人群的规模上升(创2000年以来新高),以及较低的住房自有率和家庭债务水平的支撑。当前,虽然美国房价收入比处于高位,但丧失住房赎回权的数量和丧失赎回权的住房贷款占总贷款比例均呈现下滑态势。

  下周重点关注:12月美国CPI和零售销售等数据

  1月12日,美国将公布12月(2017年)CPI和零售销售数据。若12月CPI和零售销售数据表现较好,市场或进一步上调美联储2018年3月加息预期。

   

  【本文推送内容节选自长江研究已发布报告,报告原文请见2018年1月9日发布的研究报告《美国房地产市场存在泡沫吗?》】

  (本文来源微信公众号:长江宏观固收)

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