美国房地产市场存在泡沫吗？

2018-01-10 09:13:00

　　报告要点◆本轮美国房价持续上涨，主要缘于新建住宅供给短缺和购房群体规模止跌上升

　　2017年9月以来，美国房屋销售和价格加速上涨。具体来看，2017年9月来，美国新屋销售量由年化55.9万套大幅上涨至73.3万套、创2007年8月以来新高，成屋销售量也由年化535万套跳升至581万套、创2007年1月来新高。房价方面，美国多个房价指数均已接近、甚至超过2008年金融危机前的高点。

　　本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求上升。一方面，受制于建筑工人短缺，美国新建住宅供给严重不足，房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。另一方面，2011年以来，美国购房群体（25-44岁人群）规模止跌反弹，叠加居民收入加速增长、以及较低的住房自有率和家庭债务支撑，购房需求持续上升。

　　美国房价上涨推高了房价收入比，但丧失住房赎回权的数量及相关贷款占比均呈下滑态势。受房价上涨影响，当前美国房价收入比在6.2%左右，处于相对高位。与房价收入比表现不同，美国住宅按揭贷款增速水平较低，因无法还贷而丧失住房赎回权数量，以及丧失赎回权的住房贷款占总贷款比例均呈下滑态势。

　　报告正文国外热点跟踪

　　热点跟踪：量价齐升下，美国房地产市场是否存在泡沫？

　　事件：2017年9月以来，美国新屋和成屋销售大幅上涨，房价水平也加速抬升。

　　点评：

　　2017年9月以来，美国新屋和成屋销售大涨，房价水平也加速抬升。具体来看，2017年9月以来，美国新屋销售量由年化55.9万套大幅上涨至73.3万套、创2007年8月以来新高，成屋销售量也由年化535万套跳升至581万套、创2007年1月以来新高。伴随新屋和成屋销售量上升，美国房价也加速上涨，新屋销售均价和中位数价格分别升至38万和31.8万美元/套以上。

　　美国房屋价格已接近、甚至超过金融危机前高点。2014年以来，美国房价以年均5%左右的同比增速持续上涨。2017年11月，美国标准普尔/CS房价指数和CoreLogic房价指数均接近、甚至超过2008年金融危机前的高点。以2008年前美国地产泡沫为鉴，在房屋销售大涨和房价持续抬升背景下，本轮美国房地产市场是否存在较大“泡沫”？

　　美国房价持续上涨的驱动力之一是房屋供给短缺。2009年以来，虽然美国开工新建的住宅规模持续上涨，但最高水平仅130万套/月，远低于金融危机前的高点220万套/月；新建住宅的增速也长期保持在15%以下，表现相对低迷。新建住宅的供给不足，主要缘于建筑工人大幅短缺。2016年来，美国建筑业职位空缺数平均超过19万人、空缺率平均超2.7%，均接近金融危机前的高点。

　　供给短缺下，美国房屋库存大幅下降、去化周期持续保持低位。受制于新房供给短缺，美国新建住宅的去化周期持续保持低位，目前已降至4.6个月，低于供给均衡水平的6个月。新房供给的短缺，也导致成屋销售抬升、加速去库存。数据显示，美国成屋可供销售库存已降至160万套左右，库存去化周期（按当月成屋销售规模）也降至1.2个月左右，双双创下2002年来新低。

　　美国房价持续上涨的另一驱动力是住房需求显著上升。根据美国房地产经纪人协会统计，25-44岁人群是美国购房主要群体。经历2003年至2010年间的持续下滑后，美国25-44岁人口规模自2011年起止跌反弹，目前绝对规模已超过8500万人、创2000年以来新高。伴随25-44岁人口规模扩张，美国房价指数也从2012年起加速上涨。比如，从2012年至今，美国CoreLogic房价指数总涨幅超过35%，绝对水平也升至历史高位。

　　美国居民持续上涨的收入，以及较低的住房自有率和债务水平，或将支撑住房需求持续抬升。一方面，虽然房价逐步上涨（房屋租售比下滑），但美国居民收入也持续增长，带动房价收入比自2016年起有所下滑。另一方面，金融危机后，美国居民住房自有率和房屋空置率持续下降。目前，美国住房自有率仅64%左右、处于历史低位，房屋空置率也降至1.6%、远低于金融危机时期的2.9%。同时，美国家庭部门债务占GDP比重已不足80%，较金融危机时期大幅下降。在购房群体（25-44岁）规模上升背景下，居民持续增长的收入，以及较低的住房自有率和债务水平等，或将支撑住房需求持续抬升。