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楼市调控放松?这只是你的一厢情愿

   

  跟老百姓钱袋子有关的事,

  没人不关心。

  最近有一种说法,说2018年楼市调控放松的信号已经出现。

  理由有三:自1月8日起,兰州对部分偏远区域取消限购,同时对部分区域实行限售,并进一步强化价格备案制度。

  1月5日,合肥市国土局和物价局在回复群众咨询时表示,商品住宅实行市场调节价,由开发企业根据多种因素自主定价,政府价格部门不得核定商品房价格。

  1月4日,南京推进人才安居工程,三类人才购买首套房不限购。高层次人才不仅可获得最高300万元的购房补贴,还可申请到120万元的公积金贷款。

  于是,有人认为,这可能是2018年楼市调控放松的一个信号。

  事实真的是这样吗?

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向中新社国是直通车表示,楼市没有全面放松的可能,促进房地产市场平稳健康发展的总基调始终没变。

   

  中新社发 周长国 摄

  楼市调控没放松

  那么,如何理解三地楼市的新政策?

  先来看兰州,此次政策提到取消限购的区域主要在偏远的郊区,而部分热点区域不仅严格限购,还加码了限售政策,同时要求进一步强化价格备案制度。

  易居研究院提供的一组数据显示,兰州去库存周期维持在17个月以上的水平。而一般来说,热点城市若市场不错,去库存周期可以降至12个月甚至8个月以下水平。

  “所以,兰州严格收紧限购政策意义不大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对兰州房地产市场来说,过热主要集中在市区,而近郊区、远郊区及郊县库存依然较高。

  再来看合肥,在调控放松的猜测出来后,合肥国土局第一时间说明称,对群众咨询的回复内容,被误读了。

  正确的理解是,2016年11月之前出让的地块不限价。因为自2016年11月开始,合肥对宅地实行了“限房价、限地价”的拍卖方式,而在此之前,并没有上述要求。

  虽然2016年11月之前的房子没有明确限制价格,但在落实“房子是用来住的,不是用来炒的”要求下,依然要接受“政府指导价”。

  这个被称为“二线城市四小龙”的城市,并没有放松楼市调控。

  只不过,相较于土地拍卖前的“限房价”,“政府指导价”更多是一种土地出让后的约束方法。

  最后来看南京,对优秀人才放开限购条件,是为了解决人才问题。而在此之前,武汉已出台多项相关优惠政策。

  顾云昌认为,从吸引人才方面调节,这是明智的选择。

  因为,调控政策的作用加上市场本身的变化,部分城市楼市已恢复平稳。国家统计局70个大中城市住宅销售价格显示,11月、10月南京同比价格均有下调。

  但顾云昌也强调,调控政策不同于法律、法规,它本身是一种短期行为,可以根据市场的冷热变化进行适当调整。

  南京即属于此类情况。

   

  中新社发 周长国 摄

  2018年楼市怎么走

  调控不放松,2018年的楼市怎么走?

  中央经济工作会议强调,2018年将保持房地产调控政策的连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  差别化调控在2017年可见一斑。中原地产研究中心数据显示,全国房地产调控政策发布次数多达270次以上,其中包括北京、上海、广州、深圳等地多次发布政策。

  一城一策、一城多策成为上年楼市的一大特点。从中央经济工作会议的内容可见,2018年将继续实行差别化调控。

  在顾云昌看来,像北京、上海这类重点城市,一时还不会放松。但具体到每个城市,又有所不同,如在调控政策相当严的地方,采取一些松绑政策的可能性是存在的。

  毕竟,在实际执行中,房地产调控政策存在宽和严的问题。他认为,在严的情况下,一步都不能行;在宽的情况下,抬一抬手、抬一抬脚就过去了。

  “调控政策随着市场形势的变化而进行调整,这是合理的。”但顾云昌也强调,调控政策并非房地产稳定的长久之计。

  他认为,房地产调控要从需求侧着力,转为供给侧改革。

  房地产市场有供求两个方面,需求就是购买力,包括净流入人口、当地人口以及投资投机的购买需求;供给方面,土地供应决定了房屋的供应数量,开发企业决定了房屋的供求质量。

  以前,楼市调控的思维大多落在了需求侧。鼓励人们购房就增加补贴,增加贷款,减少税费,甚至还给户口、给工作。反之,限制购房,表现在政策层面如限贷、限购、限价、限售。

   

  中新社发 宋诚林 摄

  从需求侧调节房地产市场,只是一个方面。

  顾云昌认为,调整土地结构,产品结构,提高产品质量,这是供给侧思维,政府重视的还不够。

  “供给侧不是调控能解决的,还要由改革来带动。”顾云昌说。

  具体而言,在土地供应方面,适当改革土地供给制度,增加建设用地供应,增加住宅用地来源。例如,2017年13个试点城市已开展利用农村集体建设用地建设租赁住房。

  在优化结构方面,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  在提高产品质量方面,应避免千篇一律,在房屋的设计、产品、配套、技术上不断变革,满足人民对美好生活的需求。

  (本文来源微信公众号:国是直通车)

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