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这些城市限购"松动"了!但你如果想借机炒房,可能吗?

  房地产火热的厦门市,限购政策出现了新变化。

  近日,厦门市《政府工作报告》,提出今年厦门将健全完善房地产市场调控长效机制,推进租购并举住房制度建设,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应,加快商业地产去库存。

  在业内人士看来,厦门的“差别化调控”应被视作楼市松绑再下一城。

  连续不断的“松动”厦门只不过是此轮楼市松绑的先行者之一。

  此轮楼市限购出现“松动”迹象,始于1月3日,安徽省合肥市率先被“嗅出”端倪。

  这一信息是在合肥市政府回复一封投诉信件中被市场捕捉到的。

  事件始于合肥市国土资源局对12345群众咨询的回复,官方回复信息内容主要为,“我市自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行‘限房价、限地价’的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体物价部门会同房地产管理部门等相关部门负责监督落实。”

  但2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)公告中没有上述要求。

   

  随后,该回复被解读为“取消限价”,合肥市国土局不得不回应侧面澄清了调控放松的传言。

  不同于合肥在“是否限价”问题上受到关注,南京、兰州等省会城市更多在“限购”方面开展调整。

  1月4日,南京市召开创新名城建设专题新闻发布会,对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。对于人才落户购房给出新型落户标准:

  南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是说高校本科以上毕业生凭毕业证书,就能先落户南京。

  这也意味着,南京放宽了落户条件,40岁以下的本科人才刚需可以买房。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,一个级别的差异将影响一批颇为可观的潜在人群购房与否。

  本轮明确放松限购措施的来自西北城市—兰州。

  1月5日晚,兰州市住房保障和房产管理局等三部门联合发布通知称,将对现行房地产市场调控政策进行调整,取消限购措施。

  根据兰州印发的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(以下简称《通知》),兰州在城关区、七里河区、安宁区范围内部分区域将继续执行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再要求提供社保证明和纳税证明;而兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域则将取消限购政策。

  如何解读?在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此次多地楼市政策的新动态虽时间相对聚集,但其出发点却存在很大差异。

  严跃进强调,合肥此次关于限价方面的表态,不能上升为政策层面,更不代表政策松动,只是就部分楼盘定价答复购房者的疑问,算不上取消限价,政策方面依然从紧,不存在松动或调整的可能。

  而南京此次明确关注了落户、就业等概念,主要是考虑到人才引入的现实问题。从此次南京人才落户政策来看,允许本科以上毕业生凭毕业证就可以落户,显然是落户政策的较为优惠所在。此前南京在购房方面也有过类似的表述,但当时主要是对购房方面进行了放松,而现在甚至回避了购房的环节,直接明确落户无条件的内容,具有积极的意义,预计后续会加快部分人才在南京落户。

  落户以后则对购房和租房等都将产生较为积极的影响,这也符合当前各大城市积极发展,追求高质量的导向。当然,人才进入以后,自然会对南京的购房结构产生一定的影响,尤其是对一些创业区或高新区边上的楼盘来说,或将带来更多的购房需求。

  不同于合肥的“过度解读”和南京的“招贤纳士”,严跃进认为,兰州取消限购是基于高库存压力下对于非核心区域的松绑。

  克而瑞数据显示,兰州市2017年库存一度高居不下,年初721万平方米的数值甚至超过北上广深四个一线城市,近乎接近深圳的两倍。其后虽环比有所下降,但始终处于620以上的高位。

  严跃进表示,正常情况下,部分热点城市的去库存周期或存销比通常可以降低到12个月甚至8个月以下的水平,而兰州却维持在17个月的较高水平,去库存压力较大,且市场过热过半是集中在市区。

  此次调整政策,主要集中在三点,对于部分非核心区域进行限购松绑、对限购认定要求放松以及落实限购。正是考虑到郊区市场去库存的导向,从而对于此类区域撤限购变限售,既去库存也防范炒房。

  预计后续对于一些省会城市来说,郊区市场的购房政策适当会放松,而市区房源不多且房价容易炒作,所以政策松绑可能性相对不大。

  同时,1月8日,兰州市住房保障和房产管理局发布关于对《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》有关内容的说明表示,有关于对部分地区限购改限售等房地产调控措施的调整是对政策的优化和调整,并不是放松调控,而是为了提高调控的精准性。

  与2014年的情形有何差异?四年前,取消限购的声音也曾在多地传播开来。

  2014年6月27日,呼和浩特市成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后,其他城市陆续跟进,完全放开或部分放开限购政策。随着9月26日珠海限购政策的松绑,46个限购城市中仅剩北上广深四个一线城市和三亚共五个城市仍在执行限购。

  此次相较2014年是昨日重现还是有所不同?

  严跃进坚定地选择后者,他直言这两次虽有共同点,但也存在本质区别。

  就共同点而言,都是对于去库存的一种焦虑。2014年全国各地房地产销售市场降温很快,很多城市在春节后市场交易就弱于预期,所以当时有很多省市都有类似“打响第一枪”的说法,包括广西北部湾、呼和浩特、铜陵等省市或区域,目的也是为了加快去库存。而兰州此次松绑限购的地方,实际上也是郊区市场,去库存效果不好,此前政策较为严厉,所以也会带来很多市场压力。

  当然二者之间也存在显著的区别。

  首先,此前松绑限购是真松绑,当前兰州的松绑是局部的、有条件的。局部体现在郊区市场,有条件是体现在松绑后附加了限售的政策。其次,2014年的市场和2013年需求透支有关,而2018年的市场和2017年政策异常严厉有关,虽然需求似乎都不足,但逻辑不同。尤为关键的是,过去的目标主要是去库存,当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。换而言之,房价管控依然会继续。

   

  ▲ 2014年-2017年11月重点城市住宅库存数据,数据来源:克而瑞

  (本文来源微信公众号:国际金融报)

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