楼市时评

敢说话,说真话,不怕抓。

未来3-5年,房价还会涨多少?

  先泼点冷水,不要太乐观。

  过去15年来,从02年开始,房价就以5年翻一倍的速度,稳定上涨。

  在这种涨速下,闭着眼睛买房当然是没有问题的。

  不管是多差的位置,多破的房子,多烂的户型,只要是差不多的城市,只要能拿手里5,6年,都有的赚。

  那么问题来了。

  未来3年房价还会上涨么?

  未来5年会不会再翻一倍?

  北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?

  很难,几乎没有这样的可能性。

  未来5年,也就是到2022年,房价能比今年的最高峰,涨50%,就已经是非常乐观的预测。

  平均下来,也就是年化8%的复利,跟理财差不了太远,这还是比较乐观的情况。

  为什么未来这几年,会跟过去的情形不太一样?

  原因主要有3点:

  1.信贷上,国际大环境已发生根本性变化

  2.政策上,仍在进一步的紧缩

  3.房价真正的命脉,已被摸清,并逐渐被控制

  最近一直在研究各种新规背后的真实指向,随着思路的日渐清晰,就越来越觉得:

  未来,玩法已经改变。

  过去的那些老的思路和规律,都需要进行修正。

  当然,也不必太过悲观。

  就算涨不了太多,但至少保值是没问题的,房价短期也许会经历回调,但是长期会非常的稳定。

  哪怕不会大涨,也不至于大跌。

  下面我们就来具体说明,为什么会出现这样的情况。

  1

  信贷国际大环境,已发生根本性的变化

  短期看货币,中期看土地,长期看人口,过去写过很多次,未来依然会继续出现,因为这个原理看起来虽然简单,但是非常的有用。

  房价走势,在很大一部分程度上,就是信贷形势的体现。

  08年降息4次,09年房价大涨。

  12年降息2次,13年房价小涨。

  15年降息5次,16年房价大涨。

  (其中1次是14年11月,写在一起方便理解)

  加息,房价稳或降,降息,房价涨。

  从目前来看,楼市已经开始被定向加息。

  加息通道下,不要奢望房价会涨。

  为什么要对楼市定向加息,而不是直接调整基准利率?

  过去,想用信贷控制楼市,主要是通过改变基准利率来完成。

  但是,基准利率并不只是作用在楼市上,还会影响到无数个大中小企业的运作。

  你上调一次基准利率,中小企业借钱成本就高一分,赚钱难度也就高一分。

  基准利率这种东西,可以说是牵一发而动全身。

  现如今实体经济已经很难做了,再上调基准利率无异于雪上加霜,有悖于未来要大力发展实体经济的展望。

  所以,我们现在暂时不动基准利率,而是只调整房贷利率。

  所以未来这几年,贷款一定会越来越难,越来越严,利率也会越来越高,不要有幻想。

  根据目前已知的信息:

  1.开始对楼市定向加息  2.定向加息不过多影响实体经济

  剩下的唯一变量就是:

  对楼市的加息会持续多长时间?

  这就是问题关键所在。

  一旦知道了加息会持续多久,下一次降息什么时候才能到来,就能提前摸清楼市走势,知道下次上涨会是什么时候。

  这就不得不说到信贷的国际大环境了。

  过去10年,从08年开始,国际的货币环境都是非常宽松的,大家都拼了命的降息,你去欧洲贷款,利息都快接近于0,甚至有些国家你去贷款,人家银行还倒给你钱。

  在这样的国际大环境下,我们怎么在国内玩加息降息,问题都不大。

  但是,从今年开始不一样了,在美国的带领下,全球都开始进入一个加息通道,并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备,我们是绝无可能,在全球性的加息环境下,放宽国内的信贷政策。

  根据美联储目前的规划,加息至少持续到19年下半年。

  这也就意味着,2020年之前,全世界的信贷都很难放松。

  信贷收紧的时候,房价是根本不可能逆势上涨的。

  至于2020年以后会如何,还需要再看进一步的走势,但近期大环境已定,我们一定要认清目前的现状。

  现在买房,想获得不错的收益,至少要等3年以上。

  2

  调控不会有半点放松

  前段时间,有些中介在疯传北京限价解除,XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方,然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分,大部分中介还是靠谱的)

  对于这些人,我只想说,一定不要跟国家唱反调。

  不要把一点点的市场波动,都想成是调控的放松,都说成是涨价的预兆,最后只会招来更严厉的限制,倒霉的还是自己。

  有时候,我们根本不需要知道政策具体是什么,我们只要看目的是什么就可以了。

  目的是控制房价,就一定能控制,别不信,看北京,看上海,看深圳。

  这三个城市的房价都能控制,别的城市还幻想什么呢?

  只不过,在分城施政的影响下,会有一个先后顺序。

  先涨的先稳住,后涨的后稳住,只要力度到了,不存在控制不住的情况。

  北上深先涨,二线跟涨,三四线最后涨。

  北上深先控制住,二线后控,三四线最后稳定下来。

  毕竟还有去库存嘛。

  这不,昨天东莞开始限价,前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

  当5,6年没涨的东北,当库存大户沈阳都开始进入到调控通道,房价到底还能涨多少?

  我们在买房之前,一定要记住一个根本的点,房价的最终归宿是什么。

  不大涨不大跌,才是短期走势的真正归宿。

  如果你的城市刚刚开始涨,那么你还有机会。

  如果你的城市已经涨了很久,且涨幅超过40%,那么机会就已经不大了。

  如果说信贷是房价的发动机,调控就是刹车片。

  车速很快的时候,就算发动机熄火了,车也会继续高速滑行,所以我们要踩刹车。

  猛踩刹车确实可以让车停下来,但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

  但是在3年内,信贷这个发动机,是不转的。

  这也就意味着,如今冒失的闯进去,至少站岗3年。

  虽然每个城市的状况都不一样,但除了刚需以外,越临近年底,买房投资就要越谨慎,切记。

  至于第3点,不太敢在这里说,微信是个好平台,得好好珍惜,要谨言慎行。

  我会更新在小蜜圈和知乎上,大家到时候都能看到 ~

  跟这些有关:

  最后,希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

  理解发动机和刹车片,对于车子的加速,减速来说,各自能起到的作用。

  一旦理解这一点,再来看下面这句话:

  短期看货币,中期看土地,长期看人口。

  你就会发现,在房价走势的判断上,在城市投资的选择上,其实一切都有迹可循。

(本文来源于微信公众号:楼市时评)

WE精彩

WE投稿

  • 投稿须知:点击查看
  • 投稿邮箱:wetg@p5w.net

  • 扫描二维码,随时阅读文章
Copyright © 2000-2016 Panorama Network Co., Ltd, All Rights Reserved    深圳市全景网络有限公司版权所有