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在那个可以决定房价的人口因素背后,还藏着一张时刻表

  周末闲暇,在家整理书房。偶然找见早年间读马尔萨斯、费孝通等人口理论大师著作时做的笔记。一入楼市深似海,看到这些笔记,攸克君的第一反应竟是,如果马尔萨斯、费孝通这样的大师如今健在,那么,他们一定有资格和权威,谈谈房价走势问题。

  一个城市楼市的走势,更具体一点说是房价走势,与城市人口之间的密切关系,已经不必论述了。对于很多在一张桌子上吃饭的房地产老板而言,是否进入一个城市的房地产市场,现在先不看GDP增速,而是先看人口增速;对于考虑是否要在一个城市买房时,除了北京、上海、深圳,要看的,还是一个城市有多少新增人口。

  于是有人煞有介事的总结了一张表格,清晰的统计了过去五年若干城市新增人口的数量,并且进行排名。但是,问题随之而来,为什么人口增速排名靠前的城市,房价增幅远不与其成正比?这个问题的答案就是一个:

  过去几年,货币市场的宽松,让城市房地产的资产价格属性,重过了经济体量反光镜的属性。在货币市场宽松,流动性充沛的环境下,货币快速向垄断公共资源的中心城市集中。所以,房价脱离人口运动,一度变得难以理解。

  攸克君之前曾经写过一篇文章,《你在挖苦租房新政时,中国城市的人口争夺战已经开打》。那么,为什么从此时此刻开始,人口之于房价如此重要?

  第一,货币宽松、流动性充沛的环境,短期内已经不能在中国重现,决策层去杠杆、治理脱实向虚的政治决心非常坚决。所以,房地产资产属性将渐渐消退,此消彼长,房价运动开始回归人口之锚,这也是“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本原理所在。

  第二,从政治经济学的角度,中国经济即将进入一个新的周期,这个新周期的增长方式,应该是摒弃高额举债、金融自循环,回归实体经济的增长特征。实体经济的本质意义在于就业,就业的核心问题,是人口问题。

  但是,攸克君一定要提醒诸位的是,在上述两个背景之下,也绝对不是简单人口增长,等同于所在城市的房价上涨。人口与经济甚至与房价之间,有着自己独特的一套作用规律,这套规律简单一点说,就是在人口和房价之间,隔着一张“人口时刻表”。

  时刻表大家都熟悉,人口时刻表像火车时刻表一样,解决的时间、距离和目的地的问题。这里面既有新增人口结构问题,又有新增人口的自身的生命和社会周期问题,攸克君在这先和大家简单说说,下面所说的一切逻辑,是将北京、上海、深圳三个城市的房地产市场排除在外的。

  一、新增人口,并不等于新增买房人口。一个城市新增人口的增速多年保持高位,最直接拉动的是与消费相关产业水平。而且,越是初期,拉动的消费产业越是基础,比如,在一个城市一轮人口增加周期的起点上,被拉动的领域,首先是餐饮、日用百货等等这些基本消费领域。

  所以,务必不要认为新增人口就意味这大比例的人会买房进而推涨本城市的房地产价格。只有到一个城市人口增长轮次的中期,房地产市场才会有被拉动的可能性。当然,有一点除外,即城市旧改创造住房需求,但这是本地需求,而不是新增人口带来的住房需求。不在我们讨论之列。

  二、以上说到,新增人口对城市房地产市场的助推作用发生在中后期。那么,如何识别中后期?

  攸克君觉得,有一个最为有效的指标,就是一个城市在开始人口增长周期之后的小学入学人数。迁入、工作、安家、育子是一般城市新增人口(如果能留下)必经阶段的顺序,一旦进入到养育子女的阶段,与之相对的就是必须的住房消费。所以,如果观察到一个城市,小学入学人数持续几年有高速增长的态势,那么,即说明这个城市的新增人口,对于房价的助推作用,即将发挥。

  三、如果一个城市,在一轮人口增长的周期中,能够让周期起点的新增人口,达到养育子女这个阶段,那么还会说明另一个趋势,即这个城市的产业结构属性能够提供源源不断的工作岗位,这意味这,后续还有不断的人口增加,从而完成从“助推普通消费”到“助推住房消费”的阶梯递进,进入的是一个良性循环。在这个循环中,住房价格,无论是房价,还是租金,绝大部分所体现的,都是真实住房市场需求。所以,这样的城市,房地产市场的前景,是完全可以被看好的。

  如今,攸克君正在做一项工作,按照上面所说的指标、标志,给中国的一些新兴城市做个排名。当然,你也可以把这理解成一个买房价值的排行榜。如果有兴趣,敬请期待。

(本文来源于微信公众号:攸克地产)

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