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万达正式告别房地产!资产大腾挪的背后真相是什么?

  

  著名的经济学家林采宜曾表示,“中国房地产正站在珠穆朗玛峰上,不管从哪个方向走,都没有高处了 。”

  而十多年来,一直处于房地产“高处”的万达王家,恐怕是最有“高处不胜寒”的体会的。

  就在今天,万达官微宣布:万达将彻底告别房地产。这或许标识了一个新的时代来临。

  近几个月,万达王家可谓站在了风口浪尖。就在不久前,万达就以极低的价格,将手下的酒店等资产“贱卖”给了融创,甚至还借钱给融创来完成资产出让。“借钱给别人让人来买自己的东西”,这手棋下得,也是颇有“天朝援助非洲兄弟”的味道...

  而紧随其后,万达又出让旗下的文旅城、万达城等资产,去年还扬言要“狙击”迪士尼,今年就把“狙击枪”都给甩光了,也是让人大跌眼镜。

  一时间,各种舆论、猜测,都紧紧地围绕着这个曾经的中国第一首富家族。

  而尤其是前阵子腾讯阿里股价大涨,连许家印的恒大也因为港股大涨而超过王健林,成为中国地产老大。一时间,老王从首富位置跌落至排行榜第四,也是引来吃瓜群众一阵唏嘘,都在感叹老王恐怕是要不行了。

  然而,他们很快就被“啪啪”打脸了...

  8月9日深夜,万达公布了重大资产重组计划,万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司。

  昨日,万达酒店发展复牌后,一扫股指疲弱态势,直接大涨23.28%,一度暴涨接近40%!!!截至收盘,万达酒店发展涨19.8%,每股报1.39港元。

   

  剧情有点大反转,只能说,在大家的猜测和质疑声中,老王默默地把棋给下活了。

  事实上,大家别忘了,打从前两年开始,王健林就一直是万达“去资产化”的坚定奉行者。

  早在2015年,老王就想走轻资产路线。在2015年4月份王健林在深交所的一次演讲中首次提出:万达到了要靠品牌赚钱的时候。所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,由万达输出品牌管理。

   

  之后两年的剧情大家也都知道,万达各种发展娱乐、影视行业,以及王思聪投资各种电竞、直播平台,说白了,也都是万达轻资产化道路上的重要布局。

  而从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金,到9日的“轻资产闪电上市”,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产。

  有人说,这搞房地产不是挺赚钱嘛!你看中国房价到现在也还跌不下去,王健林还不是靠地产发家成为首富的。

  话是没错,但如今的地产环境,已远非十多年前可比。

  万达是商业地产起家,擅长的是滚动快速开发。拍个一两百亩的土地,开发商业+住宅,住宅销售的钱,差不多能覆盖万达广场的投资,等同于白捡一个商业广场。其后再将商业广场作为经营性贷款转出钱来,继续拍地、盖楼,就这么一生二、二生三...这也是他迅速发家的原因。

  然而这是在早前,地产升值空间大,市场环境好的情况下。而随着地价上涨,地产的升值空间被越压越小,住宅销售的钱,开始无法覆盖商业的投资,商业所能贷款出来的钱,也不足以继续拿地。这一来二去,就得靠持续经营获得现金流,才能继续以上模式,项目周期就开始拉长,空间越来越小,负债越来越高。

  所以,万达的这种模式,注定了它不能一直以这样的态势在房地产行业走下去,因为不管中国房地产会不会出现系统性风险,这种模式越到后期,周期越长,利润越薄,风险性也越大。

  王健林当然不会坐以待毙,万达选择了另一条路,就是卖掉钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂——

  万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,万达酒店管理公司是中国本土最大的高级酒店管理公司,万达卖掉的酒店以后仍然归它管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

  说白了,就是我有品牌,有运营团队,有能力盖楼,你出钱,我帮你管理经营一条龙。

  这样,就解决了万达的高负债和资产过重的问题。

  我们也可以一起来看下,时至今日,究竟是卖楼挣钱,还是租楼挣钱:

  1,租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

   

  2,租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

   

  “隔壁老王”即使丢了首富宝座,毕竟姜还是老的辣,况且轻资产下的万达,重回A股上市,相信估值将会比原先更创新高。如此势头之下,恐怕首富之位仍是唾手可得。

  (本文来源微信公众号:Hi财经)

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